老伴去世，老人悄悄把房过户给某个子女，合同效力怎么认？
夫妻一方去世后，在世配偶通过“买卖”方式，把登记在自己名下的夫妻共有房屋转移给某个子女，其他子女往往以“恶意串通、损害继承权”为由，请求法院确认合同全部无效。这种情况下，合同的性质及效力究竟该如何认定？让我们通过北京市第二中级人民法院的一起典型案例深入探讨。
申某与李某是夫妻，育有申大、申二两子。二人婚姻关系存续期间通过房改政策购买案涉房屋，2002年登记在申某名下。2003年李某去世，未留有遗嘱，继承人也未对房屋进行分割。
2015年4月，申某与申二签订《存量房屋买卖合同》，约定以200万元的价格将房屋出售给申二，但合同中关于房屋交付、付款期限、违约责任等条款均为空白，且申二始终未支付任何价款。随后，房屋过户至申二名下。现申大诉至法院，主张父亲申某与申二恶意串通，损害其继承权，请求确认买卖合同全部无效，并将房屋恢复登记至申某名下。
一审庭审中，申某认可转让房屋系其真实意思表示。二审审理期间，申某过世，申大、申二认可申某除其二人外无其他继承人。
法院经审理认为，申某与申二虽形式上签订买卖合同，但无实际付款履约行为，亦无买卖真意，可以认定申某系以无偿方式将诉争房屋转移登记至申二名下，申二予以接受，双方真实法律关系符合赠与的特征。
案涉房屋属于夫妻共同财产，李某去世后，根据法律规定，诉争房屋中属于李某遗产的部分应由其继承人共同共有，申某擅自处分属于李某的遗产部分，未经其他继承人同意，损害了申大的继承权，该部分处分无效。
对于案涉房屋中本属于申某个人所有的份额，申某有权自由处分，该部分赠与行为有效。鉴于买卖合同部分无效的法律后果涉及李某遗产的继承问题，有待另行解决，当前不宜直接将房屋产权恢复登记至申某名下。
最终，法院判决确认申某与申二之间签订的《存量房屋买卖合同》中涉及李某遗产的部分无效；驳回申大关于要求将房屋恢复登记至申某名下的诉讼请求。
法官说法
此类案件核心争议在于，夫妻一方去世后，在世一方将共有房屋“名为买卖实为赠与”其中一名子女，双方签订的房屋买卖合同的性质、效力以及无效后果处理问题。
首先，在认定此类法律行为性质时，应当探究当事人的真实意思表示。若双方签订的买卖合同约定的内容及价款明显不符常理，且未实际履行付款义务，双方亦明确表示无买卖房屋的真实意图，则该买卖合同关系属于双方通谋的虚伪表示，双方之间实际上为赠与合同关系。
其次，夫妻一方去世后，共同财产权属状态发生变化。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条，夫妻一方去世后进入遗产分割阶段时，在世一方享有的权属份额原则上已经确定，故可以按照不同权利人享有的份额分别认定处分行为的效力，即：对于属于去世一方遗产份额部分，如果在世一方与个别子女的行为构成恶意串通损害其他继承人合法权益的，应当依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定认定无效，但该部分处分无效不必然因此导致买卖合同的全部内容无效；
对于在世一方处分自己享有所有权份额的行为效力，应当依照《中华人民共和国民法典》关于“民事法律行为的效力”之相关规定，单独进行判断，原则上该部分处分应为有效，因此，买卖合同效力状态应为部分有效、部分无效。全部无效的观点未能准确区分房屋上并存的不同权利归属状态，忽视了在世配偶一方对其个人份额的合法处分权。
最后，合同部分无效，不影响其他部分的效力。对于无效部分（遗产部分）的处置，因当事人之间还存在遗产继承纠纷诉讼，可通过继承诉讼对本案合同无效部分一并处理，故未在确认合同效力案件中支持要求恢复登记的诉讼请求。该处理方式既尊重赠与人对其财产的处分自由，也保护相关继承人的法定权益，避免在继承权益尚未厘清的情况下，因恢复登记导致权利状态愈加混乱。
法官提示
为避免此类家庭纠纷，妥善处理家庭财产，法官提示：
一、尽早析产，明确权属
夫妻一方去世后，继承人应及时协商对遗产进行分割，明确各自份额，从源头上避免争议。
二、处分财产，谨守程序
在世一方欲处分原夫妻共同财产时，若涉及其他继承人的份额，须征得全体共同共有人同意，否则可能构成无权处分。
三、家庭事务，协商优先
家庭财产纠纷牵涉亲情，建议优先通过家庭会议等方式友好协商，寻求各方都能接受的方案，维护家庭和睦。
四、意思表示，贵在真实
家庭成员间的交易行为应当符合法律规定，避免采用签订“名实不符”合同方式，否则，可能导致合同部分或全部无效。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条 夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
来源：中国法院网
